En los últimos años Paraguay destaca por crecimiento exponencial de su mercado inmobiliario, sin embargo, este escenario no responde a una tendencia pasajera, sino a un proceso de transformación que lleva alrededor de dos décadas de evolución constante, según Marcos Bertone, director comercial de Building Innovation.
A su criterio, el desarrollo actual debe analizarse junto con la evolución económica que experimenta el país y de las condiciones que generaron un mayor ingreso de capital y nuevas oportunidades de inversión. “No es una tendencia, ni una moda. Ni siquiera le llamaría auge, porque así estaríamos hablando de algo efímero, algo que va a pasar”, sostuvo.
De acuerdo con su experiencia el Paraguay actual es “la cosecha de lo que hemos sembrado hace 20 años”. Uno de los principales factores que explican el desarrollo inmobiliario, según Bertone, es la existencia de un déficit habitacional que todavía está lejos de ser cubierto.
Al respecto señaló que, en Paraguay todavía existe un déficit habitacional importante cercano a las 1.000.000 de viviendas. Al analizar zonas como Asunción y Gran Asunción, donde se observa el principal foco del desarrollo inmobiliario, estimó un déficit de entre 60.000 y 80.000 viviendas por año.
Frente a esta necesidad, el directivo indicó que actualmente se construyen entre 20.000 y 25.000 unidades anuales, por lo que la oferta todavía estaría por debajo de la demanda potencial. “Significa que no estamos siquiera al 50% del déficit habitacional”, afirmó.
Para el ejecutivo, esta brecha da a entender la razón por la que el desarrollo inmobiliario todavía tiene espacio para crecer durante varios años y a su criterio, el crecimiento de la vivienda en Asunción y Gran Asunción también está relacionado con un cambio en las preferencias de las nuevas generaciones.
Según explicó, las generaciones anteriores tendían a alejarse de los centros urbanos para acceder a una vivienda propia con mayor superficie, mientras que actualmente existe una mayor valoración del tiempo y de la cercanía al lugar de trabajo.
Esta situación se refleja particularmente en una mayor demanda de monoambientes y departamentos de un dormitorio ubicados cerca del eje corporativo. Para este segmento, aseguró que contar con acceso a servicios, seguridad y amenities dentro del mismo espacio “puede ser más atractivo que disponer de una vivienda de mayor tamaño alejada de las principales zonas de actividad. Sacrifican espacio por tiempo”, resumió.
A esto se suma además la llegada de inversores extranjeros que se radican en el país, lo que amplía el universo de personas que demandan este tipo de productos.
La oferta y la demanda deben estar alineadas
Por otro lado, Bertone habló acerca de los desafíos que el mercado demanda para los desarrolladores y que se basan especialmente en construir productos que respondan a las necesidades reales. En este punto, se refirió al debate sobre una posible burbuja inmobiliaria y sostuvo que, desde su perspectiva, actualmente no existe tal burbuja, debido a que la demanda todavía supera ampliamente a la oferta.
Sin embargo, añadió que el riesgo está en la segmentación y en desarrollar proyectos que no respondan a la demanda existente. “Existen desarrolladoras y constructores que están construyendo un tipo, un formato de proyecto o de edificio que no está acorde a la demanda”, señaló, lo que puede generar un descalce entre lo que se construye y lo que realmente busca el mercado.
Como ejemplo mencionó algunos edificios de alta gama que presentan dificultades para encontrar ocupantes debido a valores de alquiler que pueden llegar a los USD 2.000, USD 2.500 o USD 3.000. A su criterio, estos productos no necesariamente responden al perfil predominante del mercado paraguayo.
Explicó que una parte importante de la población es joven y que el nivel de ingresos de los segmentos hacia los cuales se dirige buena parte de la oferta se encuentra en un rango que permite asumir alquileres de aproximadamente USD 500 a USD 1.500. “Acá no por comprar más grande o más lujo tu rentabilidad va a ser mayor”, afirmó.
El capital extranjero todavía domina la inversión
Cabe destacar que dentro de la cadena de inversión inmobiliaria, el perfil del inversor también presenta características diferenciadas y en ese sentido, el directivo explicó que aproximadamente 80% de los inversores iniciales son extranjeros y solo un 20% es local, aunque el consumidor final de las unidades puede ser tanto paraguayo como extranjero radicado en el país.
La diferencia se da principalmente con el momento en que cada perfil ingresa al proyecto. “El inversor extranjero suele ingresar en las primeras etapas, incluso cuando todavía no existe una construcción visible, buscando beneficiarse de la revalorización que se produce durante el proceso constructivo”, dijo.
En cambio, aseguró, el comprador paraguayo suele incorporarse hacia el final del proceso, cuando el proyecto está terminado o próximo a concluir, especialmente porque el acceso al financiamiento bancario está vinculado a esas etapas.
Según el ejecutivo, la predominancia del capital extranjero también tiene una explicación vinculada al contexto general del país y es que se relacionan con la estabilidad financiera, la ausencia de conflictos bélicos y la baja carga tributaria, y otras condiciones favorables para los inversores.
“El extranjero no compra un departamento. El extranjero compra la marca país, compra la seguridad. Para muchos inversores el inmueble funciona como un vehículo dentro de una decisión más amplia vinculada a establecer capital o residencia en Paraguay”, enfatizó.
Perspectivas y el desafío de incorporar al paraguayo como inversor
Pese a que actualmente el capital extranjero tiene un peso importante en las primeras etapas de los desarrollos inmobiliarios, Bertone identificó como uno de los grandes desafíos de largo plazo alcanzar una mayor participación de los paraguayos en el mercado de la inversión inmobiliaria.
A su criterio, esto se relaciona principalmente con la falta de cultura financiera y de ahorro, además de niveles elevados de endeudamiento de los hogares. Explicó que la estabilidad de la moneda local y el acceso a determinados esquemas de financiamiento también pueden incentivar el consumo a crédito, reduciendo la capacidad disponible para invertir.
En cuanto a las perspectivas, consideró que el mercado todavía se encuentra en una etapa de crecimiento y que los próximos tres a cinco años estarán marcados por una mayor expansión inmobiliaria, urbanización y llegada de capital extranjero. “Todavía nos queda mucho crecimiento, mucho desarrollo”, afirmó.
Entre las zonas que identifica con potencial de expansión mencionó el barrio Los Laureles, Las Mercedes, Artigas y el Casco Antiguo de Asunción, sectores que, según su opinión, todavía se encuentran en etapas iniciales de transformación. Por su parte, para el horizonte de más largo plazo, la apuesta será la de equilibrar progresivamente la participación del capital extranjero con una mayor presencia del inversor paraguayo.
El objetivo, “es que el propio consumidor local pueda acceder en mayor medida a productos inmobiliarios orientados a primera vivienda, familias y compradores paraguayos, además de los desarrollos destinados a inversión y alquiler temporal. Que el paraguayo se vuelva inversor”, concluyó.
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